Una
primera conclusión que arroja el relevamiento realizado, es la insoslayable
cuestión de que el trabajo que surgiera de una intuición largamente
especulada, excede los límites de la presente investigación, tanto por las
dimensiones de lo que se ha podido efectivamente investigar, como por las
múltiples aperturas a profundizaciones futuras que presenta.
Se ha podido alcanzar un significativo despliegue de información y en
especial un exhaustivo trabajo de campo, como para comprobar que las
hipótesis iniciales de identificación de áreas de oportunidad para la
recalificación del área central, a partir de su principal avenida, se torna
una realidad evidente.
La apreciación detallada de sus arquitecturas, asociadas a sus sustentos
catastrales, sus usos y estado de conservación, constituyen un catálogo
inédito de una realidad física –que no por conocida ha sido tan puesta en
evidencia--, de particular deterioro y abandono de la centralidad urbana
original de la ciudad de Montevideo.
Los ciudadanos, se han acostumbrado a observar la Av. 18 de Julio como una
vía comercial que ha ido cambiando sus ofertas y atracciones, pero siempre
desde una mirada a escala de sus plantas bajas.
Las actuaciones públicas tendientes a mejorar el espacio público, las
condiciones del tránsito, pavimentos y forestación, solo pueden ser
operaciones de maquillaje frente al peso funcional y simbólico de las
edificaciones completas.
Funcional en la aparente muerte por abandono de sus capacidades de albergar
funciones útiles para la vida humana para las cuales fueran creadas, y
simbólica en cuanto demuestran la apatía, desidia y pobreza de una sociedad
que deja caer en progresivo e in- interrumpido deterioro las estructuras
físicas que albergaron la riqueza generada en construcción por las
generaciones pasadas. Nada menos que en uno de los ámbitos más
representativos de la identidad montevideana.
Las fichas confeccionadas por padrón en las manzanas que limitan el otrora
eje emblemático del trazado de la “ciudad nueva”, identifican con precisión
que poco más de un tercio del total podrían ser objeto de atención, siendo
su situación de las más críticas.
Esto no significa que el resto de los padrones no presenten algún tipo de
descuido, sino que cierto tipo de actuación imprescindible sobre los
identificados, podría cambiar sustantivamente la vitalidad del área.
Se identificaron 104 padrones dentro de los 304 que tiene toda el área
estudiada, de los cuales 40 son frentistas a la Av. 18 de Julio. Muchos de
estos últimos son linderos y/o tienen salidas por más de una calle, lo que
los hace particularmente interesantes para imaginar programas y usos del
suelo compatibles con servicios, conjuntos habitacionales y/o equipamientos
necesarios para la sociedad y capaces de aprovechar las múltiples ventajas
de una infraestructura urbana completa en todos los sentidos.
La capacidad potencial de metros cuadrados construidos que se señalan en
cada caso, pone en evidencia la oportunidad inmobiliaria que los mismos
encierran.
Los programas públicos de vivienda para sectores de población joven o
jubilados que ya han sido prioridad --para nombrar solo algunos—,se dirigen
especialmente a quienes seguramente no verían el Centro como un lugar de
pocas opciones, ya que ofrece todas las ventajas de proximidad de servicios,
locomoción, vida comercial, cultural y recreativa.
Algunas señales públicas en ese sentido, podrían propiciar las inversiones
privadas de promotores que elijan alguna de las oportunidades identificadas
en este estudio.
En tal sentido, las acciones promovidas desde la Agencia Nacional de
Vivienda y los beneficios tributarios a la vivienda de interés social
contenidos en la Ley Nº 18795, permiten suponer el inicio de un proceso de
renovación que, aprovechando las aún convenientes condiciones de un suelo
urbano subutilizado, redunde en una paulatina renovación y/o revitalización
del stock edilicio existente.
Algunos incentivos tributarios o créditos blandos para la ubicación de
consultorios, estudios u oficinas flexibles para recién ingresados al
mercado laboral, podía generar una sinergia de atracción de población
trabajadora que no encuentra en otras ubicaciones las ventajas de proximidad
a entes públicos y buena locomoción que la zona sostiene.
La identificación de áreas de oportunidad en las 17 subzonas señaladas en
este estudio, puede ser una primera aproximación a la posibilidad de
investigar los casos concretos involucrados, poniendo la lupa en cada caso
para encontrar una brecha con la cual empezar un modelo de gestión que
paulatinamente, vaya extendiendo su influencia –por simple contagio--, en la
calificación de los predios vecinos.
Indicios de interés del mercado se van teniendo, con la presencia de
comercios que iniciaran su actividad dentro de los Shopping Center y
comienzan a buscar ubicación en esta área. Firmas extranjeras están dando
esos pasos señalando el comienzo de una modalidad que ya se ha dado en otras
ciudades del mundo: “Volver al Centro”.
No es de despreciar el crecimiento constatado de Montevideo como destino
turístico, y el hecho de que el paseo por el Centro, es en todos los casos
en los que el destino es esta ciudad, mucho más previsible para el viajero
que se aloja en la oferta hotelera del área. Circunstancia que los
comerciantes de los Shopping están evaluando cada vez más.
Cabe suponer que es un proceso que se va a ir acentuando, y del cual no
deben de estar al margen las autoridades locales, para poder ponerse al
frente de una renovación muchas veces expresada como deseo, pero escasamente
instrumentada.
Solo para citar algunos números:
· Según datos del INE (en base a registros de DGR, DNC, IMM e INE) para el
año 2010, el precio promedio de venta de una unidad en propiedad horizontal
en el Centro, era de un 84% del precio promedio del m2 de iguales
características en todo Montevideo.
· En tanto con respecto a las zonas costeras (Parque Rodó, Punta Carretas,
Pocitos, Malvín) el precio de venta en el Centro sería en promedio un 65%
menor.
· El precio de venta en el m2 del Centro estaría en un 3% por encima de
Ciudad Vieja y un 11% por encima de Unión.
· Los precios del m2 de comercio equivaldrían a un 70% del precio de venta
del m2 de vivienda.
· El precio de venta del m2 de comercio en el Centro sería un 65%
menos que el promedio para todo Montevideo
Según datos de la consultora inmobiliaria Valora citada por el presidente de
Grupo Centro, Sr. Nelson Gagliardi (en El País Digital del Domingo
14.08.2011)
· En Pocitos, un local comercial próximo al Shopping, vale en promedio por
metro cuadrado un 44% más que el metro cuadrado de un local comercial
ubicado sobre la Av. 18 de Julio.
· En tanto que un local comercial en otra zona de Pocitos, vale un 8% menos
que el que se ubica en las proximidades del Shopping y un 41% menos que un
local ubicado en el Centro fuera de la Av. 18 de Julio.
· En el caso de los alquileres, en Pocitos ocurre que la diferencia es
significativamente mayor entre los ubicados en las cercanías del shopping y
el resto, suponiendo una brecha cercana al 70%, según Valora.
· En el Centro, en cuanto a los alquileres, la brecha es menor y alcanza el
30%, entre la Av. 18 de Julio y los alrededores.
El costo del suelo --estimado por algunos operadores inmobiliarios
consultados--, incidiría hoy en un promedio del 10% en el costo por m2 de
construcción en propiedad horizontal para calidades la establecidas por la
Ley Nº 18795, lo cual sin duda es un dato no menor frente a los costos de
otras zonas de la ciudad. Especialmente en barrios de gran dinamismo
inmobiliario, donde los inversores presionan para liberar las normativas de
áreas caracterizadas que tienen actualmente alturas protegidas.
Sin duda esta situación irá cambiando en la medida que el proceso de
revitalización comience a desarrollarse, en función de algunas medidas ya
tomadas para la vivienda y de las señales de interés comercial privado
constatadas.
Sería el momento para pensar una planificación que encauce el proceso en
torno a una idea de interés común y de valorización de la inversión social
ya instalada.
Generando los instrumentos de gestión y negociación actualizada que permita
adelantarse a los hechos consumados y trabajar en pos de algunos de los
episodios urbanos que se estimen valorables para la recalificación urbana.
En esta etapa de la investigación, se han encontrado algunos límites que es
necesario dejar explicitados.
1.- Como ya se explicara, el trabajo de campo ha excedido en mucho el
alcance de este programa de investigación tanto en los recursos humanos
disponibles como en el tiempo que insumió. No obstante, se prefirió tratar
de abarcar todo lo prometido en el proyecto aprobado, aún sabiendo que
podrían haber revisiones y ajustes posteriores que implicarían reducir o
aumentar el número de casos encontrados.
2.- La imposibilidad de acceder a las propiedades, ha sido subsanada en el
caso de las ejemplificaciones proyectuales con la consulta a planos de las
oficinas de la IMM. Sin embargo, el acceso más prolongado --como podría ser
el pedido de copias--, no es posible sin autorización de los propietarios o
los técnicos involucrados.
3.- Con respecto a los propietarios, existen casos en los que figuran en los
planos que fueron registrados en Catastro, pero esos registros pueden no ser
actuales y aunque lo fueran, se carece de datos para su posible contacto.
4.- Otra fuente posible de ubicación de los propietarios es el Registro de
Propiedades Inmobiliarias, pero aún cuando pudiera accederse a esa
información, excede las condiciones de un trabajo académico el establecer el
contacto a efectos de consultas sobre estado actual de las construcciones y
sobre la existencia o no de voluntades para dar mayor información.
5.- Por último, la conformación del equipo investigador debería –en otra
instancia de mayor profundización—ser interdisciplinaria a los efectos de
contar con expertos en el área económica, inmobiliaria y legal, para manejar
datos más precisos sobre inversiones y capacidad del mercado.
No obstante, del relevamiento del total de las manzanas frentistas a la Av.
18 de Julio entre Pza. Independencia y Ejido, se deducen valores
sorprendentes en la capacidad de construcción, solo teniendo en cuenta las
sustituciones posibles y las normativas actuales de edificación.
Aun cuando las propuestas de Colmatación, Refuncionalización y Recuperación
de Galerías son estrategias de actuación teórica, que -- como toda actuación
de índole urbano-territorial se concretaría en el tiempo y en función de los
intereses y fuerzas del mercado--, queda verificada en este estudio la
capacidad del Centro de ofrecer suelo altamente calificado de la ciudad.
Se identificó una capacidad de construcción de obra nueva de 267.140 m2. Que
sumada a los 39.249 m2 de recuperación de construcciones actualmente
subutilizadas, daría 306.389 m2 de áreas posibles de incorporar al Centro.
A ello se agregaría el espacio actualmente ocupado por galerías que es de
unos 24.714m2 de área comercial muchas veces subutilizada o con
posibilidades de actualización.
En cuanto a las áreas de los predios que tienen algún frente sobre la Av.
18 de Julio, observamos que en sus 41 predios --sobre los 114 del total
analizado--, se concentra el mayor porcentaje del suelo considerado apto
para operar en las tres categorías:
para Colmatación: 120.990 m2
para Recuperación: 24.248 m2
en Galerías: 20.839 m2
En toda el área existen 88 predios (51 fósiles, 31 subutilizados y 6
baldíos), que podrían ser objeto de obra nueva, y si bien algunos pueden ser
descartables por sus reducidas dimensiones, en ciertas ubicaciones se pueden
anexar dando predios mayores.
Sin duda las variables son muchas y el mercado cambia en la medida de que se
producen incentivos a la construcción tales como la actual Ley Nº
18.795, por lo cual aunque resulte reiterativo, es necesario remarcar que
esta situación está calculada en términos abstractos, sin considerar las
particularidades que pueden presentarse en cada caso.
Pero es demostrativa de la posibilidad de desarrollo encerrada en una zona
aparentemente estancada, pero con todas las condiciones para considerarla un
área de oportunidad para su recuperación inmobiliaria.
Por otra parte, los ejercicios proyectuales que se incluyen en este trabajo,
procuran alimentar la imaginación de los posibles escenarios que se
generarían con algunas intervenciones contemporáneas.
Productos académicos, muchos de ellos son la expresión también de deseos de
jóvenes creadores que el país está formando.
Se podría decir que en la mayoría de los casos, son atrevidas aplicaciones
de una imaginación alimentada por modelos surgidos en otras ciudades del
mundo.
Pero puestas sobre el escenario-paisaje de nuestra principal avenida y bajo
una óptica de posibilidades futuras vislumbradas como no muy lejanas, ya no
pueden ser totalmente descartadas por disparatadas.
Solo se trata de pasar del deseo a la voluntad, y para alimentar ésta
última, el presente trabajo contiene todos los elementos que parecieran
hacer posible el comenzar a caminar.
Sin duda el camino no será fácil ni inmediato, pero lo que aparece como
demostrado en esta investigación, es que a poco que se busque una
aproximación al tema, se abre un sinnúmero de otras dimensiones en las que
vale la pena incursionar.